Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waarbij je alleen rente betaalt en niet automatisch aflost. De schuld blijft gedurende de hele looptijd hetzelfde, tenzij je zelf extra aflost. Dat betekent dat je maandlasten lager zijn dan bij andere hypotheekvormen, omdat je geen aflossing betaalt.

Als de waarde van je woning stijgt, kan je vermogen wel toenemen. Maar dat komt door de waardeontwikkeling van de woning, niet doordat je hypotheekschuld lager wordt.

Aan het einde van de looptijd moet je de hypotheek in principe in één keer terugbetalen. In de praktijk wordt er vaak gekeken naar verlengen of herfinancieren, maar dat is niet vanzelfsprekend.

Wat verandert er vanaf mei 2026 met betrekking tot de aflossingsvrije hypotheek?

Vanaf mei 2026 gaan de meeste geldverstrekkers nieuwe regels hanteren voor aflossingsvrije hypotheken. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en verander je niets, dan blijft je situatie zoals die is.

De nieuwe regels worden pas relevant als je iets aanpast aan je hypotheek, bijvoorbeeld:

• oversluiten
• verlengen van de looptijd
• scheiding (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid)
• overlijden

Op dat moment wordt je hypotheek opnieuw beoordeeld en gelden de regels van dat moment.

De nieuwe grenzen voor een aflossingsvrije hypotheek

De meeste geldverstrekkers hanteren vanaf mei 2026 twee grenzen tegelijk.

Het aflossingsvrije deel:

• mag maximaal 30% van de woningwaarde zijn
• en kent daarnaast vaak een maximum van €150.000

Je moet dus aan beide voorwaarden voldoen.

Een voorbeeld:
bij een woning van €200.000 mag maximaal €60.000 aflossingsvrij zijn. Heb je nu €100.000 aflossingsvrij, dan ligt dat boven de grens. Dat betekent dat je bij een nieuwe beoordeling niet hetzelfde bedrag volledig aflossingsvrij kunt houden.

Verschillen tussen geldverstrekkers

Hoewel de grote lijnen overeenkomen, zitten de verschillen in de details.

Zo is het einde van de rentevaste periode bij sommige geldverstrekkers wél een moment waarop de nieuwe regels worden toegepast, en bij andere niet.

Daarnaast kunnen er afwijkingen zijn voor hogere woningwaardes, bijvoorbeeld bij woningen vanaf €1 miljoen. Daar kunnen ruimere grenzen gelden.

Dit soort verschillen lijken klein, maar kunnen in de praktijk een groot effect hebben op wat er mogelijk is. Twee mensen met een vergelijkbare hypotheek kunnen daardoor toch met andere uitkomsten te maken krijgen.

Waarom worden de regels aangescherpt?

Toezichthouders maken zich al langere tijd zorgen over aflossingsvrije hypotheken. De reden is vrij eenvoudig: je lost niets af en blijft dus met een schuld zitten.

Dat hoeft geen probleem te zijn zolang alles goed gaat, maar wordt relevanter op het moment dat je situatie verandert. Bijvoorbeeld wanneer je inkomen daalt, of wanneer je opnieuw moet financieren.

De eerste grote groep aflossingsvrije hypotheken loopt rond 2031 af. Dat is een belangrijke reden waarom de regels nu worden aangescherpt.

Wat gebeurt er aan het einde van de looptijd?

Aan het einde van de looptijd moet de hypotheek worden afgelost.

Als je dat bedrag niet beschikbaar hebt, zijn er in de praktijk twee mogelijkheden:

• je probeert de hypotheek opnieuw te financieren (binnen de regels van dat moment)
• of je verkoopt de woning

Of herfinancieren mogelijk is, hangt af van je inkomen, de waarde van je woning en de voorwaarden van de geldverstrekker. Het is dus niet vanzelfsprekend dat je de hypotheek kunt voortzetten.

Hoe zit het met hypotheekrenteaftrek?

De regels voor hypotheekrenteaftrek zijn als volgt:

• na 2013: geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken
• tussen 2001 en 2013: maximaal 30 jaar recht op aftrek
• vóór 2001: vanaf 2001 nog 30 jaar recht op aftrek (dus uiterlijk tot 2031)

Wanneer de hypotheekrente aftrek stopt stijgen je netto maandlasten, ook als de bruto lasten gelijk blijven.

Wanneer kan dit een probleem worden?

Voor veel mensen verandert er weinig.

Bijvoorbeeld als:

• de woning in waarde is gestegen
• de hypotheek relatief laag is ten opzichte van de woningwaarde
• er tussentijds is afgelost

In die gevallen blijf je vaak binnen de grenzen. Maar het kan wel knellen als meerdere factoren samenkomen.

Denk aan situaties waarin:

• je niet hebt afgelost
• je inkomen lager is geworden
• je een groot aflossingsvrij deel hebt
• je hypotheek opnieuw beoordeeld wordt

In die situaties kan het lastiger worden om de hypotheek voort te zetten.

Het stukje waar veel mensen niet bij stilstaan

Een aflossingsvrije hypotheek voelt vaak prettig. De maandlasten zijn lager. Je denkt misschien: die schuld zie ik later wel, en door inflatie wordt dat bedrag minder waard. Daar zit een kern van waarheid in. Geld wordt door inflatie minder waard, terwijl inkomens vaak meestijgen. 

Maar aan het einde van de looptijd moet je het volledige bedrag nog steeds aflossen. Als je dat niet kunt, moet je opnieuw financieren. En dan ben je afhankelijk van de regels die op dat moment gelden en moet je opnieuw door het acceptatieproces. Dat stuk wordt vaak onderschat, omdat het nog ver weg lijkt.

Wanneer is het wél passend?

Een aflossingsvrije hypotheek hoeft geen probleem te zijn. Maar dat vraagt wel dat je zelf stappen zet.

Bijvoorbeeld door:

• te sparen
• tussentijds af te lossen. Twijfel je of extra aflossen verstandig is? In dit artikel ga ik daar dieper op in: Je hypotheek versneld aflossen: verstandig of niet?
• inzicht te hebben in je situatie

Ook als je nog maar 6 of 10 jaar hebt tot het einde van de looptijd, kun je daar nog stappen in zetten. Alle beetjes helpen en kunnen het verschil maken.

Veel mensen willen uiteindelijk ook minder afhankelijk zijn van een geldverstrekker en meer zekerheid over hun woonlasten.

Wat kun je nu doen als je een aflossingsvrije hypotheek hebt?

Je hoeft niet direct iets te veranderen. Maar het is wel verstandig om te weten waar je staat, zodat je niet pas hoeft na te denken op het moment dat er iets moet. Een eerste stap is om je eigen situatie helder te krijgen.

Bijvoorbeeld:

• hoe hoog is je aflossingsvrije deel?
• hoe verhoudt dat zich tot de waarde van je woning?
• wat gebeurt er met je inkomen in de toekomst?

Daarnaast kun je voor jezelf nagaan hoeveel tijd je nog hebt tot het einde van de looptijd. Heb je nog 20 of 30 jaar, dan heb je veel ruimte om eventueel iets op te bouwen. Maar ook als je nog 6 of 10 jaar hebt, kun je nog steeds stappen zetten.

Dat hoeft niet groot te zijn. Een vast bedrag per maand sparen of af en toe extra aflossen kan al verschil maken. Het belangrijkste is niet dat je het “perfect” doet, maar dat je bewust bezig bent met hoe je die einddatum wilt bereiken.

Sommige mensen vinden het prettig om zo lang mogelijk lage maandlasten te houden. Anderen willen juist meer zekerheid en kiezen ervoor om (deels) af te lossen. Daar zit geen goed of fout in. Het hangt af van wat bij jou past. Door dat inzicht te hebben, voorkom je dat je later voor verrassingen komt te staan.

Een hypotheekadviseur kan je helpen om dit concreet te maken en verschillende scenario’s door te rekenen. Zodat je weet waar je aan toe bent — nu en later.

Belangrijk

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen persoonlijk financieel advies. Regels verschillen per geldverstrekker en situatie.