Voor veel mensen is het kopen van een huis een belangrijk financieel doel. Misschien heb je al een koopwoning en droom je van een grotere woning. Of misschien ben je nog op zoek naar je eerste huis.

Vaak begint die zoektocht met één vraag: hoeveel kan ik lenen?

Dat is natuurlijk een logisch uitgangspunt, maar misschien is het niet de belangrijkste vraag. Een betere vraag is:

Hoeveel wil én kan ik iedere maand aan mijn woning besteden, zonder dat dit ten koste gaat van de levensstijl die ik graag wil hebben?

Een hypotheek is namelijk slechts een deel van de totale woonlasten.

Waarom worden de werkelijke woonlasten zo vaak onderschat?

Bij het kopen van een woning ligt de focus vaak volledig op de hypotheek. Banken berekenen hoeveel je maximaal kunt lenen en makelaars laten meestal zien wat de maandelijkse hypotheeklasten zijn. Dat zijn ook de grootste bedragen, waardoor andere kosten al snel naar de achtergrond verdwijnen.

Daarnaast zijn veel van deze kosten niet maandelijks zichtbaar. Gemeentelijke belastingen ontvang je vaak maar één keer per jaar en groot onderhoud vindt soms pas na enkele jaren plaats. Hierdoor lijkt het alsof een huis goedkoper is dan het in werkelijkheid is.

Toch zijn het wel degelijk kosten die bij het bezitten van een woning horen. Door hier vooraf rekening mee te houden, voorkom je financiële verrassingen.

De kosten die veel mensen vergeten

Wanneer je een huis koopt, krijg je naast de hypotheek te maken met allerlei terugkerende kosten. Denk bijvoorbeeld aan:

• Onroerendezaakbelasting (OZB);
• afvalstoffenheffing;
• rioolheffing;
• waterschapsbelasting;
• onderhoud aan de woning;
• een eventuele VvE-bijdrage;
• verzekeringen, zoals een opstal- en inboedelverzekering.

Veel van deze kosten worden onderschat of zelfs helemaal vergeten wanneer mensen berekenen hoeveel huis zij kunnen kopen.

Onderhoud voor je huis kost meer dan je denkt

Juist de onderhoudskosten worden vaak te laag ingeschat.

Volgens Vereniging Eigen Huis kost noodzakelijk onderhoud gemiddeld ongeveer €15.000 per vijf jaar. Dat komt neer op ongeveer €250 per maand. Uiteraard is dit slechts een gemiddelde. Een nieuwbouwwoning vraagt de eerste jaren veel minder onderhoud dan een vrijstaande woning uit de jaren dertig. Ook het type woning en de staat van onderhoud spelen een grote rol.

Onder noodzakelijk onderhoud vallen bijvoorbeeld:

• buitenschilderwerk;
• onderhoud aan het dak;
• vervangen van dakgoten;
• onderhoud aan kozijnen;
• kitwerk;
• kleine reparaties;
• onderhoud aan installaties, zoals de cv-ketel.

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen onderhoud en verbouwen of verduurzamen.

Onderhoud is nodig om je woning in goede staat te houden. Denk aan het schilderen van kozijnen, het vervangen van versleten dakbedekking of het vernieuwen van voegwerk. Dit zijn kosten die vroeg of laat vrijwel iedere huiseigenaar zal moeten maken.

Verbouwen en verduurzamen zijn daarentegen keuzes. Een nieuwe keuken, een uitbouw, een luxe badkamer of zonnepanelen verhogen vaak het wooncomfort of verlagen de energierekening, maar zijn geen onderdeel van het reguliere onderhoud. Deze kosten komen dus boven op het bedrag dat je eigenlijk al zou moeten reserveren voor noodzakelijk onderhoud.

Een veelgemaakte fout is om onderhoud uit te stellen omdat het op dat moment financieel beter uitkomt. Dat lijkt misschien een besparing, maar is dat vaak niet. Achterstallig onderhoud kan leiden tot gevolgschade. Een kleine lekkage kan bijvoorbeeld uiteindelijk zorgen voor houtrot, schimmel of schade aan de constructie van een woning. De uiteindelijke reparatie is dan vaak veel duurder dan wanneer het probleem direct was aangepakt.

Woon je in een appartement?

Dan betaal je meestal een maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Sommige mensen denken dat een lage VvE-bijdrage gunstig is. Dat hoeft helemaal niet zo te zijn.

De VvE gebruikt dit geld om gezamenlijk onderhoud te betalen, zoals:

• buitenschilderwerk;
• dakonderhoud;
• onderhoud aan de lift;
• schoonmaak van de algemene ruimtes;
• verlichting van gemeenschappelijke ruimtes.

Een lage bijdrage kan betekenen dat er onvoldoende geld wordt gereserveerd voor toekomstig onderhoud. Daardoor kunnen bewoners later geconfronteerd worden met een hoge eenmalige bijdrage.

Kijk daarom niet alleen naar de hoogte van de maandelijkse bijdrage, maar ook naar de financiële gezondheid van de VvE. Heeft de VvE voldoende reserves? Is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)? Dat geeft een veel beter beeld van de toekomstige kosten.

Vergeet de verzekeringen niet

Bij vrijwel iedere hypotheek is een opstalverzekering verplicht.

Daarnaast kiezen veel mensen voor een inboedelverzekering. Afhankelijk van je persoonlijke situatie kun je ook denken aan een aansprakelijkheidsverzekering of een rechtsbijstandverzekering.

Ook deze kosten horen bij het bezit van een eigen woning.

Een fictief voorbeeld van de kosten van een huis

Onderstaand voorbeeld laat zien hoe de totale woonlasten kunnen verschillen van alleen de hypotheek. De bedragen zijn fictief en uitsluitend bedoeld om inzicht te geven.

Kostenpost	Per maand
Hypotheek	€ 1.400
Onderhoud reservering	€ 250
Gemeentelijke belastingen	€ 60
Waterschapsbelasting	€ 25
Opstal- en inboedelverzekering	€ 35
VvE-bijdrage (indien van toepassing)	€ 150
Totale woonlasten	€ 1.920

Zoals je ziet kunnen de werkelijke woonlasten enkele honderden euro’s per maand hoger uitvallen dan alleen de hypotheek.

De psychologische valkuil

Veel mensen kopen uiteindelijk een woning die ongeveer gelijk is aan het bedrag dat zij maximaal kunnen lenen. Dat is ook niet zo vreemd. Wanneer een bank aangeeft dat je bijvoorbeeld €450.000 kunt lenen, voelt dat als een bevestiging dat je je ook een woning van €450.000 kunt veroorloven.

Toch is dat niet helemaal hoe het werkt.

Een bank kijkt vooral naar de vraag of jij de hypotheek naar verwachting kunt terugbetalen. Ze houdt daarbij rekening met je inkomen, eventuele schulden en wettelijke normen. Maar een bank weet niets van jouw persoonlijke doelen en wensen.

Misschien wil jij drie keer per jaar op vakantie. Misschien wil je minder gaan werken zodra er kinderen komen. Of misschien droom je ervan om eerder financieel onafhankelijk te worden.

Dat zijn allemaal keuzes die invloed hebben op hoeveel geld je maandelijks aan wonen wilt besteden.

Daarom is de maximale hypotheek geen advies over wat je zou moeten lenen, maar slechts een indicatie van wat je volgens de bank kúnt lenen.

Hoeveel huis past bij jouw leven?

Persoonlijk vind ik daarom dat de belangrijkste vraag niet is:

“Hoeveel kan ik lenen?”

Maar:

“Hoeveel wil ik uitgeven aan wonen?”

Iedere euro die je aan je huis uitgeeft, kun je niet meer aan iets anders besteden.

Misschien droom je van een grote tuin omdat tuinieren jouw grootste hobby is. Dan is een hogere woonlast een bewuste keuze.

Maar misschien geef je juist liever geld uit aan reizen, uit eten gaan of eerder stoppen met werken. Dan past een kleinere woning misschien beter bij jouw levensstijl.

Er bestaat hierin geen goed of fout.

Het belangrijkste is dat je een bewuste keuze maakt.

Zeker in de huidige woningmarkt is het niet altijd mogelijk om je ideale woning te kopen. Dat begrijp ik heel goed. Maar ook dan helpt het om verder te kijken dan alleen de maximale hypotheek.

Een huis koop je niet alleen met je inkomen van vandaag, maar ook met de financiële keuzes die je de komende tientallen jaren wilt maken.

Welke woonlasten heb jij eigenlijk?

Pak eens een half uur de tijd en zet al jouw (verwachte) woonlasten onder elkaar. Niet alleen de hypotheek, maar ook de gemeentelijke belastingen, verzekeringen, onderhoud en eventuele VvE-kosten.

Vraag jezelf vervolgens af:

Past dit nog steeds bij de levensstijl die ik wil hebben?

Misschien kom je tot de conclusie dat je minder wilt uitgeven aan een woning dan de bank zegt dat je kunt lenen. Of misschien blijkt juist dat je meer financiële ruimte hebt dan je dacht.

Welke uitkomst het ook is, het belangrijkste is dat je een bewuste keuze maakt. Niet omdat de bank zegt dat het kan, maar omdat het past bij het leven dat jij wilt leiden.

Want uiteindelijk gaat financiële vrijheid niet over het bezitten van het grootste huis, maar over de vrijheid om je geld uit te geven aan de dingen die voor jou écht belangrijk zijn.